İşyeri kira sözleşmeleri

İşyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulaması ertelenen hükümler 1 Temmuz 2020 itibarıyla yürürlüğe giriyor. 11 Ocak 2011’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin bazı hükümlerinin 1 Temmuz 2012’den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı öngörülmüştü. 8 yıllık bu sürenin sona ereceği 1 Temmuz 2020’de kiracıları ve kiraya verenleri neler bekliyor, kira ilişkilerinde esaslı değişiklikler neler bu yazımızda kısaca bahsedeceğiz. Öncelikle yürürlüğe girecek hükümler, Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler veya tüzel kişi olan kiracıları ve kiralanan yerin işyeri olan kira ilişkilerini etkileyecektir.

Esaslı ilk değişiklik kira bedelinin belirlenmesi hususunda. Kira bedeli artırımının sınırlarını belirten TBK m. 344, 18 Ocak 2019 değişikliği ile konut kiralarında uygulanmaya başlamıştı. 1 Temmuz 2020 ile işyeri kiralarında da kira bedelinin artırılması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli kılınmıştır. Ayrıca, kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, birkaç istisna dışında, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlemesi ise hâlâ yürürlüktedir. Bir diğer esaslı değişiklik ise kiracının ödemekle sorumlu tutulabileceği yükümlülükler konusunda. 1 Temmuz 2020 itibariyle kira sözleşmelerinde kiracılara kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez, hâlihazırda böyle yükümlülükler içeren sözleşme hükümleri ise, muacceliyet kayıtları ve cezaî şartlar da, kendiliğinden hükümsüz kalacaktır. Kanun koyucuların 2011’de öngörmesinin mümkün olmadığı; fakat Koronavirüs dönemi ile birlikte oldukça büyük bir önem arz eden değişiklik ‘önemli değişiklik’ ve olağanüstü feshe ilişkindir. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartların öngörülemeyen biçimde değişmesi sebebiyle fesih sözleşmede bu duruma dair bir hükmün varlığına bağlıdır. Böyle bir hükmün yokluğunda ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu uygulanmakta olup, buna göre olağanüstü fesih yapan taraf diğer tarafa tam tazminatla yükümlü idi ve bir yıldan fazla süren kira ilişkilerinde tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olamazdı. 1 Temmuz’da yürürlüğe giren hüküm uyarınca her iki taraf da kira ilişkisinin kendisi için çekilmez hâle gelmesine dayanarak yasal fesih usûlune uygun olarak sözleşmeyi feshedebilir ve bu feshe dayanan tazminat hâkim tarafından durum ve koşullar göz önünde bulundurarak belirlenir

Kira ilişkilerinin arz ettiği toplumsal önem karşısında sözleşme serbestisini kısıtlayan bu değişiklikler 1 Temmuz 2020’de mevcut olan, ne zaman kurulmuş olursa olsun, bütün kira sözleşmelerine uygulanacaktır.

G. Begüm Kayum

Esq. Kayum & Demir Avukatlık Ortaklığı – Yönetici Ortak

Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi